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買全裝修房如何保護業主利益;簽合同看清細節
2011-04-20 16:30   本站原創
    和買毛坯房相比,買全裝修房的消費者要注意更多的細節,在簽訂合同時,一些關乎裝修的細小問題,如果事先發現,可以在訂立合同時無一遺漏地寫入附件中。比如,看了樣板房后訂合同時,自己所買的全裝修房是否和所看的樣板房房型甚至是裝修材料、風格完全一致;又比如全裝修房的基礎設施是否完備等,一旦欲購的房屋情況不甚令人滿意,訂立合同前就可以判斷好是買還是放棄。一旦簽訂了合同,如果所購房屋與合同簽訂的條款有異,即使鬧到法院,則是必須按合同說話的。本期,我們精選了兩則全裝修房的案例,同時我們專門請了靜安法院的李鴻光法官,對兩則案例做出精到的點評,供欲購買相同類型房的消費者參考。 
     購買的全裝修房與樣板房有異 
     業主證據不足索賠未果 
     購買了全裝修房的馬先生,發現自己所購的房屋與樣板房相差甚遠,認為房產商侵犯了自己的知情權,起訴法院要求判令房產商賠付因裝修布局調整后使用面積減少的部分面積差價,并補償由于重置書櫥、壁櫥等費用近5萬元。日前,靜安法院對此案作出了一審判決,對馬先生訴請不予支持。 
     本市康定路上的“同濟佳苑”是一處全裝修的商品房,該樓盤在售樓時公布了含有5套戶型房屋的樣板房,均標明了具體的室號。2003年6月初,馬先生付清了房款,與房產商簽訂了預售合同,以50.3萬余元預購該樓盤的一處全裝修房,但該房戶型不在展示的樣板房戶型中。合同中雙方就房屋建筑結構、裝修標準及設備做了約定,但未約定裝修的格局及與展示的樣板房中某一套戶型裝修格局一致。同月21日,房產商向馬先生交付房屋,該房正室房門右側的一面墻與屋頂交匯處有一承重梁,內部格局與展示的樣板房不一致。 
     去年下半年,馬先生以承重梁存在導致內部格局有異于樣板房,造成室內空間局促及使用面積減少,在與房產商交涉未果的情況下起訴到法院。他說在預售時房產商沒有說起過該套房屋內有一處承重梁,侵犯了自己的知情權。全裝修房的裝修風格、內部布局裝飾結構與樣板房不一致,認為房產商應向自己提供裝修設計圖和竣工圖紙,遂提出上述賠償要求。 
     法院認為,房產商并未約定馬先生購買的房屋與展示的樣板房其中的某一套一致,所公布的售樓書及展示樣板房對外宣傳的5套戶型,分別標明了室號。作為馬先生主張購買房屋與房產商樣板房某一套一致約定,因沒有提供充分證據,法院不予采信。涉及馬先生房屋頂角,有一處承重梁在預售合同中沒有寫明,這在房產商履行告知義務方面存在瑕疵,但對房屋的使用不存在影響。就馬先生主張獲得裝修設計圖紙及竣工圖紙,因雙方在合同中沒有約定該請求不能支持。
法官點評:馬先生購買全裝修房后,以該房與樣板房不一致,主張賠償的要求,最終沒有獲得法院的支持。這是他在合同中,并沒有約定所購買的房屋應該與樣板房中的哪一套一致,那么他的要求難以獲得支持。誠然,房屋內頂角處有承重梁存在,確實讓人看了不舒服,但從整個大樓的建筑來看,承重梁又是必不可少的,盡管房產商在簽約時沒有告知,但該承重梁并未對房屋的使用造成影響,僅僅是看了不舒服,表明打官司是要有依據的。 
    “爛尾樓”改造房無油煙道 
     購買酒店式公寓需反復思量 
     買了全裝修房卻發現廚房內未設煙道,8家業主狀告房產商,要求賠償經濟損失人民幣10萬元,結果這樣的訴請終未得到法院支持。 
     2003年5月間,朱某等人先后與上海某投資有限公司簽訂了《上海市商品房預售合同》,購買座落在本市陜西北路某號的某商業廣場大樓內全裝修房屋,每套房屋價格均為100多萬元。在合同中雙方約定:廚房內有廚具、廚房組柜、電磁爐、電水壺、微波爐、電視機、電子防盜箱、冰箱、燈具。補充條款也約定:該房屋在日照、朝向、通風等方面不滿足普通住宅設計標準,所購該物業的業主都接受該等事項的披露。之后,8家業主支付了全部房款。在對房屋驗收時發現房屋的廚房內沒有設置排油煙道,與房產商交涉未成,遂于去年11月初訴諸法院。 
     8家業主在起訴中稱所購房屋的廚房內沒有設置排油煙道,不符合居住性質的房屋構成違約,提出賠償8家業主各10萬元的經濟損失。認為所購買的房屋性質是住宅,在《住宅使用說明書》中亦有煙道的內容,而上海市工程建設規范《住宅設計標準》規定廚房內應設置排油煙道,對此作為房屋開發商不能可以免職,所主張的經濟損失10萬元,是經過咨詢和估算得出恢復排油煙道功能所需的費用。 
     法院在審理中查得,該商業廣場原系商業裙房、辦公及商務套房建筑,該工程自1998年封頂后,因建設單位的內部原因停工達4年。2002年6月中旬,本案的被告該投資有限公司通過拍賣獲得建設權。次年1月,該區城市規劃局對“金富得商業廣場”建筑性質重新調整,同意將9至29層原辦公與商務套房改變性質為住宅(酒店式公寓)。 
     法院認為,2001年8月1日起實施的上海市工程建設規范《住宅設計標準》規定廚房內應設置排油煙道,應認定設置排油煙道屬開發商應當履行的義務。但由于該工程開發較早,9層以上的住宅(酒店式公寓)是建立在對原定的辦公及商務套房的房型調整和修改基礎之上,其設計在客觀上有許多方面難以滿足普通商品住宅設計標準。 
     作為該房產開發商在與業主簽約時,已將上述情況進行了披露,并將披露情況載入了合同的補充條款中。補充條款雖然只列舉了日照、朝向和通風三項不滿足普通住宅設計標準的內容,但后面用了一個“等”字。所謂“等”即表明除了前述三項內容外,還有未盡事宜不再一一列舉,這未盡事宜應當涵蓋了系爭房屋不滿足普通住宅設計標準的所有事項,其中當然包括廚房內無法設置排油煙道的內容。本案原告8家業主接受該等披露事項,是對房產開發商免除設置排油煙道義務的認可。該《住宅使用說明書》是針對整個該商業廣場的使用說明,并不能證明房產開發商承諾在業主購買的房屋中設置排油煙道。遂法院認定未設置排油煙道,房產開發商不構成違約,故分別判決對朱某等8家業主的起訴要求不予支持。 
     法官點評:市民購買“爛尾樓”房,里面總有這樣或那樣的不盡人意的地方,特別是類似商務樓改變成為住宅的房屋。本案中的8家業主起訴,廚房沒有排油煙道設備,粗看好像是房產開發商的責任,但細細分析后卻發現這種改變使用性質的住宅房,在出售時開發商就已經作出了缺陷披露,入住后業主再以此不足向開發商交涉,最終不能得到法院判決的認可。目前,社會上眾多的酒店式公寓向市民出售,要知道這種酒店式公寓,本身就有別于正規的住宅商品房。市民在購買這類房屋時,需要反復思量樓盤所存在的缺陷問題。
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